繼9月拍出2宗住宅地塊之后,北京土拍市場已冷清許久,但記者梳理發現,在未來的一段時間,北京約有440億元的供地在路上,其中僅有2宗限競房地塊,其他均為不限價地塊,新地入市“不限價”的節奏將更加明顯。而來自開發商層面的消息,也一改此前“抱團拿地”的方式,開發商未來更傾向于獨立拿地。


北京440億元的供地在路上,年底或將再掀“拿地潮”


11月10日,北京市規劃和自然資源委員會披露,朝陽區東壩、石景山中關村科技園、石景山區北辛安各有一宗地塊正式掛牌,為2宗宅地、1宗商業用地,總起始價68.74億元,掛牌競價截止時間均為12月14日15點。


此前11月6日,北京市規劃和自然資源委員會已掛牌2宗房山區的不限價預申請地塊。


在所有掛牌地塊中,朝陽區東壩之前流拍的611限競房地塊“重新上架”。交易公告中,在地塊的文件中對“70/90”的描述,由“套型建筑面積”變成了“套內建筑面積”。


此信號一出,業內人士猜測,三道紅線下房企拿地趨于謹慎,對限價地塊熱情衰退,北京限競房時代或將逐步退出市場。


從數據來看,近年來,隨著市場的發展,限競房的市場占有比率也的確在逐步縮減。貝殼研究院統計,從北京宅地市場來看,2020年1-10月限價宅地成交面積為130萬㎡,同比下滑67%,降幅較大。


11月15日,北京某開發商向時代周報記者表示,限競房自身的條件造成了限競房去化周期長;其次,近年來拿地成本逐步走高,在三道紅線政策下,若沒有特別優良的地塊,公司將不考慮入手限競房地塊。


仍是剛需首選


所謂“限競房” ,簡單來說就是“限房價,競地價”,讓開發商向上競地價,向下競房價,以這種方式推出的住房就叫“限競房”。


“商品房品質更高,但是價格也高,對于我們這種剛需家庭,還是首選價格優惠的限競房,雖然后續換房會復雜一點,但是,能解決我們眼下的住房需求就很好?!痹诜可絽^看房的張新林(化名)這樣告訴記者。


2018年5月,北京市住建委正式發布《關于加強限房價項目銷售管理的通知》,限競房是切實保障限房價項目的住房是用來住的,其中規定限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的,由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售,所售住房為商品房,但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易;比值不高于85%的,由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。設定比例在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。


張新林認為,限競房是定死了價格的,開發商一分錢都不許漲,就算二手房價格漲上天,有限競房兜著,購房者就還是安全的,而且,不少限競房和同區域二手次新房相比,已經具有比較明顯的性價比優勢,價格差不多,但戶型品質樓齡明顯勝出。


貝殼研究院數據顯示,2020年1-10月北京限競房成交面積為261萬㎡,市場占有率為46%。1-10月北京限競房成交23594套,90平以下成交套數占比約為77%,限競房成交客戶中至少八成為剛需客戶。


從項目上來看,北京所供應的限競房項目在逐步減量。


據時代周報不完全統計,截至到招商臻瓏府和融創亦莊壹號入市,北京限競房已經開始逐步縮減。目前限競房有昌平區東小口的奧森one、昌平區東小口奧海明月、亦莊河西區港中旅在開發項目、朝陽區東壩金地首開在開發項目、西紅門熙悅宸著和熙紅印、房山區官道中駿云景臺、通州區馬駒橋金悅郡項目。


從上市之處的到現在,限競房在三年時間里,從供應上百個項目,到新項目屈指可數可謂走過了一場波浪行情。


市場倒逼下的改變


推動限競房出生的是市場規律,而在市場規律之下,現在的限競房也要做出一些改變。


據wind統計數據顯示,今年上半年北京總成交住宅地塊31宗,其中限競房地塊僅有6宗,純商品房地塊23宗,純商品房地塊已成為北京土拍主流,其余兩宗則為共有產權房地塊。對比去年上半年出讓的30宗住宅用地中,有8宗純商品房地塊和12塊限競房地塊,限競房地塊所占比例明顯減少。


6月份,位于北京房山區的首批限競房項目旭輝舒朗苑(推廣案名“旭輝城”)陷入維權風波,與2018年剛開盤時39000元/平方米的銷售價格相比,項目新開樓棟每平方米直降1萬元,部分房源甚至賣到27000元/平方米,引發原有業主極大不滿。


“北京限競房市場已經出現明顯的供大于求現象,2.2萬套庫存量也是歷史最高值?!北本┲性禺a首席分析師張大偉說,北京入市的限競房項目已經普遍性降價,從成交表現看,除少數項目外,大部分項目都出現了去庫存難題。


供大于求的局面,讓限競房開發商們開始打折出售房源,但“甩賣”的背后也有開發商的無奈。


由于限定了銷售價格并進而壓縮了項目利潤,限競房這一品類并不受房企的歡迎。北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志認為,拋開品質、區位、價格等表面因素,限競房的遇冷,反映出北京新房供大于求的現實,新房市場將進入買方時代,這也是長期樓市調控的必然結果。


但合碩機構首席分析師郭毅告訴記者,限競房不會馬上退出市場,首先是因為目前市場上還有大量的限競房庫存。其次,北京今年仍舊在出讓限競房土地,只不過在供應結構當中,限競房地塊的所占比重有所縮小。從長遠來看,限競房已經實現了它施行的最初目標就是保證北京的房價的環比不上漲,當然一個政策也不會完全一成不變的,在完成了一個間斷性的目標之后,這個政策也會隨著市場的情況做出調整和改變。


郭毅表示,其實在限競房供應過程中也出現了一定的問題,比如產品同質化、限競房的供應結構相對單一,對剛需家庭可能并無差異,但是對品質改善型住戶來說可選擇性太小,市場要求其做出改變。


文章來源: 時代周報,環京津網

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